새 정부 들어 경기회복의 기미가 보이더니 서울의 강남, 서초 등 일부 지역에서 재개발, 재건축 아파트를 중심으로 부동산 시장이 뜨거워지고 있다.
아파트 가격 상승이 수상하여 정부는 전매 및 금융대출 규제 중심의 6·19대책을 내놓았다. 하지만 기대만큼 열기가 누그러지지 않자 다시 8·2 대책으로 강력히 대응했다. 실수요에 비해 공급이 적지 않은 상황에서 가격 과열현상이 비정상이라고 판단한 데 따른 것이다. 양도세 인상, 투기과열지구 지정, 금융대출 조건의 강화 등 종합형의 규제책으로 다주택자 투기수요를 근절하겠다는 것이다.
부동산 정책의 핵심문제는 경제양극화가 심화된 상태에서 청년 취업층, 신혼부부 및 서민들의 주거용 주택가격이 이들의 소득으로는 턱없이 높아 내 집 마련이 그림의 떡이 되고 전세, 월세의 부담 역시 천정부지로 커져 그야말로 서민들의 주거 불안이 사회적 불안으로 심대해지는 데 있다. 한마디로 의식주 문제이다.
따라서 문재인 정부는 집값 안정을 매우 중요한 국정목표로 삼아 ⅰ) 공공임대주택의 확대(연간 17만 가구 공급), ⅱ) 공공주택의 30%를 신혼부부에 우선공급, ⅲ) 청년 맞춤형 주택 30만실 공급, ⅳ) 임대료 세입자 권리 강화(전월세 상한제 도입 등), ⅴ) 도시재생 정책(연간 10조원 투입으로 낙후 주거지 개선) 등을 공약했다.
올해 6월 말 기준으로 전국의 아파트 미분양률은 약 19%(수도권 10% 선, 지방 25-30% 선)이고 이미 주택보급률은 102% 수준인데 왜 서울지역에서는 가격이 오르고 있는가? 필자는 이미 고착된 고약한 경제사회의 구조적인 원인 때문이라는 판단이다. 첫째, 적어도 지난 10여 년 이상 한국을 포함하여 세계경제는 불황의 늪을 벗어나기 위한 경제활성화 시도 차원에서 너무도 많은 화폐량을 공급했다는 것이다.
이러한 양적 완화(화폐공급)는 결국 골고루 분배되는 것이 아니고 신자유주의 경제의 운용 틀 속에서 정책 시행의 일정 기간 후 일부 부유층에게 더욱 편중되는 결과로 나타났다. 부익부 빈익빈 현상이다. 따라서 이들 부유층의 머니게임 수단으로 부동산이 경기회복 기회를 맞아 본격적으로 이용되기 시작하였다는 것이다. 둘째, 사회경제의 양극화 결과로 한국의 부유층들은 재산 운용방식상 전통적으로 선호해온 부동산(투기 및 임대 소득 산출)에 더욱 주목하기 시작했다는 것이다. 이들은 당연히 다주택 소유자들이고 이번 양도세 강화 정책으로 아마도 많은 수가 합법적인 부동산 임대사업자들로 변신할 것이다. 2015년 말 기준 한국의 사업체 업종으로 도소매 유통업(22.2%) 다음으로 많은 비중을 차지하는 부동산 임대업(21.7%)이 곧 1위의 사업체 수를 보유한 사업분야가 될 전망이다.
8·2 대책인 투기과열지구 지정과 다주택 소유의 규제책으로 당분간 부동산 열기는 진정될 것이나 근본적인 처방 없이는 물 위의 풍선 누르기가 될 것이다. 무엇이 근본적 처방인가? 이번 기회에 부동산 양도 소득 및 임대소득 등에 대해 근로소득 세율보다 훨씬 높은 세율의 증세 도입이 되어야 한다. 인위적이며 임시적인 규제책보다는 제도적으로 자본적 소득에 대해 강화된 세제를 도입해서 사회 구조적 문제가 된 경제양극화를 완화하는 것이 필요하다는 말이다.
필자가 사는 청주시 외곽지역은 실질적으로 주거지역임에도 불구, 제조업체 설립이 늘고 있다. 즉 난개발이 되는 것이다.
주거용 주택과 공장이 혼재된 지역이 많아지고 있는바, 듣자니 주거지역의 공장주들은 일정기간이 지나면 토지가격이 상대적으로 많이 올라 산업단지로 들어가는 것보다 이들 주거지역을 선호한다는 것이다. 본업보다 부업이 더 큰 소득원이 된다면 잘못된 것이 아닌가? 문재인 정부는 사람 중심의 경제운용을 표방하면서 출범했다. 따라서 우선 근로의욕을 감퇴시킬 수 있는 투기 및 불로소득의 수단으로 애용되는 부동산은 자본소득의 대표적 원천이기에 이에 대한 과감한 증세 방안의 도입이 필요하다. 그리고 이번에 문제가 되고 있는 대도시의 아파트 같은 주거용 건축은 적어도 소득수준 10분위 중 하위 2순위 이상의 서민층들을 위한 공공주택 공급을 늘려나가야 한다. 사회안전망으로 작용할 것이기 때문이다.
/서원대 경영학과 교수
