부동산시장은 정부의 정책변화에 그 어느 부문보다 민감하게 반응한다.

내년에는 부동산 관련 각종 세금제도를 비롯해 재건축·재개발 제도, 임대주택 관련 제도 등 정부의 부동산 정책에 큰 변화가 있을 것으로 보인다. 부동산 세제 및 정책 변화를 알아두면 시장의 흐름을 알수 있다.

◇ 양도세 한시 감면 혜택 줄줄이 종료

지방 분양·미분양주택 취득시 적용됐던 양도세 감면 혜택이 내년 2월 종료된다. 주택 구입을 계획하고 있다면 매매계약과 계약금 지급을 내년 2월 이전에 마쳐야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 5년 이후 발생한 양도차익은 일반세율 및 장기보유특별공제(연 30%, 최대 연 30%)가 적용돼 과세된다.

양도세 중과세 규제 완화도 내년 말까지만 적용된다. 오는 2010년 12월 31일까지 양도하는 2주택 보유자는 기본세율을 적용받고 3주택 이상 보유자는 기본세율을 적용하되 투기지역 안에서는 기본세율에 10%를 가산해서 최고 45% 세율로 과세하기 때문이다.

주택을 여러채 보유하고 있다면 2010년말까지 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다. 2010년 이후에는 다시 50, 60% 세율로 세부담이 늘어난다.

주택이나 비사업용 토지 매입도 2010년 말까지 취득하는 것이 유리하다. 내년까지 추가 취득한 주택은 시기에 상관없이 중과세가 아닌 일반 세율이 적용된다.

◇ 세입자, 집주인 3주택 여부 확인해야

주택 처분후 양도소득세를 2개월 안에 자진 신고하면 세금 10%를 깎아주던 제도가 사라진다. 내년 1월부터는 부동산을 양도할 경우 반드시 2개월 안에 신고해야 하며, 이를 어길 경우 신고불성실 가산세를 납부세액의 10~20% 더 내야 한다.

3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원을 초과하면 2011년부터 소득세가 부과된다. 이제는 3주택 이상의 임대사업자라면 소득세도 고려해야 한다.

전세보증금 과세에 따른 조세부담이 세입자에게 전가될 우려가 있는 만큼 세입자들도 주의해야 한다. 세입자들도 집주인이 3주택 이상 여부를 확인할 필요가 있다. 현재 3주택 이상 보유자는 16만5000가구 수준으로 전체 주택보유자 중 1.6%에 불과하지만 가구수로 따지면 93만가구로 전체 주택의 8.3%가 된다.

◇ 공공임대·보금자리주택 공급 활성화

서민주거환경 개선 관련 제도도 내년 크게 변화한다. 우선 장기 공공임대주택 거주여건이 개선되고 공공임대사업도 활기를 띨 전망이다.

1월부터 장기 공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법이 시행됨에 따라 노후화된 장기 공공임대주택을 리모델링이나 재건축하는 경우 적용되는 건폐율·용적률 등이 현행 적용기준의 120% 범위 안에서 완화된다. 또 사업주체가 기초생활수급자, 차상위계층 등 임차인의 소득수준별 분류에 따라 임대료를 차등 부과하고 그 차액을 국가에서 지원받을 수 있도록 해 임대주택 사업 활성화도 가능할 전망이다.

올해 처음 도입된 2차 보금자리주택도 내년 4월 공급된다. 2차 보금자리주택 공급지역은 서울 내곡지구와 세곡2지구, 부천 옥길지구, 시흥 은계지구, 구리 갈매지구, 남양주 진건지구 등으로 총 6곳 3만9000가구 규모다. 또 내년에 전·월세시장을 정확하게 파악하기 위한 방법으로 전월세 거래정보시스템이 도입된다.