38곳 ing …민간주도로 난항

287만㎡에 6만3000세대 건립계획

주민간 갈등·불법 등 이유 하세월

최근 화제가 되고 있는 뉴타운사업을 비롯해 전국에서 도시정비사업이 봇물처럼 쏟아지고 있다.

청주지역도 예외는 아니다. 구도심을 중심으로 현재 38개 구역에서 도시정비사업이 추진되고 있는 것이다.

그러나 사업규모가 적게는 수백억원에서 많게는 수천억원에 달하는 재개발사업이 민간주도로 이뤄지면서 주민간의 갈등과 추진과정의 불·탈법은 물론 아파트 공급 과잉, 광역개발계획 부재 등의 문제점을 낳고 있다.

이에 본보는 청주지역 재개발사업의 추진현황과 문제점, 활성화 방안 등을 3회에 걸쳐 살펴본다.

◇ 청주 재개발구역 38곳

현재 청주지역에서 추진되는 재개발사업은 모두 38곳에 달한다.

9일 청주시에 따르면 지난해 고시된 도시·주거환경정비 기본계획에 포함된 구역은 모두 38곳으로 주택재개발사업이 17곳, 주택재건축사업이 8곳, 주거환경개선사업이 6곳, 도시환경정비사업이 5곳, 유보구역이 2곳이다.

재개발사업 대상에 포함된 면적은 모두 287만㎡에 달하며 사업이 당초 계획대로 완료될 경우 현재 사업구역에 거주하고 있는 1만7000여 세대에서 4만6000여 세대가 늘어난 6만3000여 세대의 새로운 아파트가 건립된다.

사업면적별로는 20만㎡ 이상이 우암1구역, 사모2구역, 남주·남문구역, 수곡2구역 등 4곳, 10만㎡∼20만㎡ 규모가 북문2구역, 사직1구역, 사직3구역, 사모1구역 등 4곳, 5만∼10만 규모가 우암2구역, 탑동2구역, 사직2구역, 봉명1구역, 복대2구역, 서문구역, 석탑구역, 사직4구역, 수곡1구역, 금천구역, 모충2구역, 내덕1구역, 내덕3구역, 내덕4구역, 비하구역 등 15곳이다.

소규모 사업인 5만㎡이하는 율량사천구역, 모충1구역, 봉명2구역, 내덕5구역, 석교구역, 탑동1구역, 용담구역, 서운구역, 영운구역, 사직5구역, 사직6구역, 복대1구역, 내덕2구역, 북문1구역, 모충3구역 등 15곳이다.

세대수도 가장 큰 규모로 4450세대의 아파트가 건립되는 사모2구역을 비롯해 2000세대 이상이 9곳, 1000세대∼2000세대가 15곳, 500세대∼1000세대가 12곳, 500세대 미만이 사직5구역과 사직6구역 등 2곳이다.

◇ 사업추진 '지지부진'

청주시는 재개발사업의 시급성과 타당성, 주민추진의지, 사업연속성 등을 고려해 4단계로 나눠 추진하고 있지만 민간주도로 이뤄지는 재개발사업의 특성상 주민 내부에서 갈등을 빚으며 더딘 사업 진척을 보이고 있다.

재개발예정구역 38곳 가운데 조합설립 전 단계인 정비구역지정고시된 곳은 우암1구역(재개발), 탑동2구역(재개발), 사모1구역(재개발), 사모2구역(재개발), 모충1구역(재개발), 봉명1구역(재건축) 등 7곳에 불과하다.

또 조합설립추진위원회 구성을 승인 받은 데 이어 정비구역지정을 시에 제안한 곳도 북문2구역(재건축), 사직2구역(재개발), 사직3구역(재개발), 복대2구역(재개발), 수곡2구역(재건축), 금천구역(재개발) 등 6곳에 그치고 있으며, 율량사천구역과 우암2구역 등 7곳은 조합설립추진위원회가 구성된 상태다.

그러나 추진 2단계 구역 4곳을 비롯해 3단계 7곳과 4단계 7곳 등 18곳은 추진위조차 구성되지 못했다.

현재 사직동 미호아파트에서 평화아파트 사이 12만5600㎡에 아파트 1838세대가 들어서는 사직1구역은 추진위 구성과 정비구역지정고시에 이어 8일 조합창립 총회를 갖는 등 가장 발빠른 움직임을 보이고 있으며, 정비구역으로 지정고시된 나머지 6곳도 조만간 조합창립 총회를 열기 위한 준비 작업을 하고 있는 것으로 알려졌다.

◇ 재개발·재건축 절차

재개발사업은 통상적으로 기본계획수립, 정비구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 착공 및 분양, 조합청산 및 해산 등의 순으로 진행된다.

사업 첫 단계인 기본계획수립에 이어 토지소유자의 반수 이상의 동의를 얻어 추진위원회가 구성되며, 사업의 명칭과 면적, 도시계획시설 설치, 건폐율·용적률, 사업 예정시기 등을 담은 정비구역은 토지 등 소유자 2/3 이상의 동의로 시에 요청하면 주민공람과 지방의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 지정 고시된다.

또 토지소유자 3/4 이상의 동의(재건축의 경우 4/5 이상)를 얻어 조합 설립이 인가되면 시공자 선정에 이어 토지이용계획과 정비기반시설 및 공동이용시설, 설치계획, 주민이주대책, 임대주택 건설계획, 건축물의 높이, 용적률 등에 관한 건축계획 등을 포함하는 사업시행인가를 받아 사실상의 사업이 본격 추진된다.

이어 조합원 분양신청과 종전자산 평가, 종후자산 추산액 사정, 조합원총회 결의, 이주, 철거, 손실보상 수용 등이 이뤄지는 관리처분계획 인가를 거쳐 착공과 일반분양이 이뤄지며, 마지막 단계로 준공인가, 토지건축물에 대한 등기촉탁, 조합의 청산 및 해산 등이 이뤄지면 모든 재개발사업이 종료된다.