준주거 → 일반상업지역 도시관리계획 변경 추진
프로젝트금융투자회사 방식 공공·수익시설 조성
청주시가 흥덕구 복대동 미개발지에 민관협력 사업을 추진하고 있어 관심이 쏠린다.
이 부지는 청주 도심의 마지막 남은 `금싸라기땅'으로 불리는 곳이다.
13일 청주시에 따르면 대농공원과 맞붙은 복대동 일원 시유지를 `준주거지역'에서 `일반상업지역'으로 도시관리계획 변경을 추진하고 있다.
시와 민간이 공동으로 공공시설과 수익시설을 만들기 위해서다.
용지는 2만2000㎡로 도로를 제외하면 실질적으로 개발할 수 있는 면적은 1만7087㎡다. 축구장 평균면적(7140㎡)의 2.5배에 이르는 크기다.
사업은 프로젝트금융투자회사(PFV) 방식으로 시와 민간에서 최소 50억 원을 출자해 진행한다.
시는 추가적인 재정적 지원이나 보증 없이 현금 10억원을 출자하고 행정절차만 지원한다.
민간은 재무, 건설, 운영, 전략 출자자로 구성해 자금 조달과 건설공사 수행, 시설운영 등을 맡는다.
책임준공과 채무보증, 자금 보충 등은 민간참여자 의무조건이다.
시는 공모로 기술력과 자금력이 담보된 민간참여자를 선정할 예정이다.
조건은 개발 용지에 전체면적 2만2000㎡ 이상 공공시설을 조성하고 운영까지 할 수 있어야 한다.
현재 공공시설로는 로컬푸드 직매장과 특화도서관, 어린이·청소년시설 등이 거론된다.
공공시설을 제외한 나머지 용지를 개발해 얻은 수익금 중 시에서 출자한 지분 비율만큼을 돌려줘야 한다. `지분+α'를 제시한 사업자는 심사 과정에서 가점도 받을 수 있다.
민간사업자는 개발 대상 용지를 처음부터 구매해야 한다. 시는 땅값도 받고, 공공시설도 얻으면서 지분만큼 추가적인 수익금도 받아 재정적으로 상당한 이득이다.
시는 특혜 시비를 완전히 차단하기 위해 이 같은 유리한 조건의 공모 지침을 만들고 있다.
시는 공공시설 용지를 제외한 나머지에 시민 정서와 동떨어지지 않는 한 용도에 맞는 어떠한 수익시설을 추진해도 허용하겠다는 입장이다.
상업용지로 변경하면 해당 구역에는 공동주택, 판매시설, 업무시설, 관광숙박시설, 의료시설 등이 들어설 수 있다.
건축물 높이 제한은 없고, 건폐율은 80% 이하, 용적률은 1000% 이하다. 용지가 다소 협소해 인근 지웰시티 아파트 1·2차의 용적률 600%, 3차 800%보다 높였다.
개발 면적이 작은 탓에 시의 조건을 맞추면서 수익성까지 확보하려면 주상복합아파트 가능성이 크다.
시는 이르면 7월 민간사업자 공모에 들어갈 계획이다. 업체에서 제안한 사업계획을 평가해 특색 있고, 전략적이면서 시민들을 위한 기여도가 높은 곳을 선정해 사업을 공동 추진할 방침이다.
시 관계자는 “현재 공모지침서를 만들고 있고, 사업을 추진하면 첫 사례가 될 것”이라며 “시에서 유리한 조건을 가져가도, 이를 수용할 수 있는 업체만 참여하면 된다”고 했다.
/이형모 선임기자
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