12일 부동산114에 따르면 내년 분양물량은 40만 가구 이하로 줄어들 것으로 예상된다. 지난해부터 올해까지 100만 가구가 넘는 물량이 쏟아졌고 2014년 신규 택지지구 지정 중단과 올해 8.25대책에 따른 택지지구 공급물량 축소 등 영향이 미칠 것으로 보인다.
또한 11.3 부동산 대책으로 청약 규제가 강화된데다 총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 단기 투자 수요가 분양시장에 진입하기 어려워져 청약경쟁률은 올해보다 낮아질 것으로 예상된다.
다만 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 전매제한이 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 지역을 위주로 선별 투자에 나설 가능성이 있어 지역과 단지별 쏠림 현상이 나타날 수 있다.
◇봇물 이뤘던 올해 분양시장…분양가도 '동반상승'
올해엔 전국에서 49만5197가구의 분양물량이 쏟아졌다. 조사를 시작한 2000년 이후 지난해(51만4982가구)에 이어 두 번째로 많은 물량이다. 7.1 중도금 대출 규제 강화, 8.25 가계부채 대책 등 잇단 대책에도 불구하고 청약 열기가 사그라들지 않으면서 상반기(18만6347가구)보다 하반기(30만8850가구)에 더 많은 물량이 공급됐다.
서울은 재개발·재건축, 경기·인천은 신도시와 택지지구 위주로 분양이 이뤄졌다. 특히 서울은 지난해(4만4167가구) 대비 28.3% 늘어난 5만6660가구가 공급됐는데 이 중 재개발·재건축이 5만1127가구(일반공급 2만858가구)를 차지했다. 서울 평균 청약경쟁률은 24.42대 1이다.
지방 중에선 부산이 분양열기가 가장 뜨거웠다. 지난해보다 5711가구 증가한 2만7262가구를 분양했는데 평균 청약경쟁률이 무려 106.89대 1로 전국에서 가장 높았다. 올해 청약경쟁률이 가장 셌던 상위 10위권 단지 중 6개 단지가 부산에서 나왔을 정도다. 이어 제주가 영어교육도시, 첨단과학기술단지 등 개발호재로 2위(평균 69.13대 1)를 기록했고 행정기관 이전으로 배후수요를 확보한 세종은 평균 36.63대 1을 보였다.
분양시장이 과열되면서 평균 분양가도 덩달아 올랐다. 올해 전국 기준으로 3.3㎡당 평균 1055만원이었는데 이는 지난해 986만원보다 69만원 상승한 것이다. 특히 강남3구 재건축 시장이 분양시장 과열을 주도했다. 지난 10월 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘기는 기염을 토했다. 서울 전체적으론 지난해 1946만원에서 올해 2116만원으로 올랐고 같은 기간 경기는 1057만원에서 1128만원으로 상승했다.
이 외에 도시별 3.3㎡당 평균 분양가는 ▲부산 1120만원 ▲대구 1120만원 ▲인천 1105만원 ▲경남 998만원 ▲울산 949만원 ▲제주 933만원 ▲광주 907만원 ▲세종 884만원 ▲대전 843만원 ▲충남 807만원 ▲경북 785만원 ▲전북 766만원 ▲충북 762만원 ▲전남 737만원 ▲강원 704만원 순이었다.
◇"내년 분양시장 위축…실수요 재편"
전문가들은 내년 분양시장이 11.3대책 여파로 위축될 가능성이 크다고 보고 있다. 단기 투자 수요가 줄면서 실수요자 위주로 재편되는 현상도 나타나고 있다.
11.3 대책은 전매제한 기간 연장, 재당첨 제한, 청약 1순위 제한, 중도금대출 발급요건 강화 등 청약 규제를 강화한 것이 골자다. 서울 강남 4구와 과천 민간택지, 서울·과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2·세종 공공택지는 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매를 금지했고 서울 전 지역(강남4구 제외)과 성남 민간택지는 18개월로 제한 기간을 연장했다.
11.3대책 조정지역의 경우 중도금 대출을 받을 때 계약금 납부 기준을 기존 전체 분양가격의 5%에서 10% 이상으로 강화했고 2순위에서도 청약통장을 사용하도록 했다.
여기에 DSR 도입과 내년 집단대출 잔금 여신심사 적용 등 대출심사가 강화되는 것도 분양시장을 위축시키는 요인으로 작용할 전망이다.
남상우 부동산114 연구원은 "내년은 11.3대책 등의 여파가 본격화하면서 분양시장이 위축될 가능성이 크다"며 "예비청약자들은 청약 계획과 자금 계획을 새로 짜 청약에 임하는 것이 좋다"고 말했다.
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