약정기일에 임대차 종료?… 보증금 반환 가능

<질 의>

저는 해외유학이 1년 이후에 예정돼 있기 때문에 1년 동안만 아파트를 임차해 살고 싶은데 주위 사람들 말로는 ‘주택임대차보호법’이 임대차기간을 2년 미만으로 약정하더라도 2년 동안은 살아야 한다고 합니다. 이것이 사실인지요?

<답 변>

임대차기간에 관해 ‘주택임대차보호법’ 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 규정하고 있고, 같은 법 제10조에 의하면 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”라고 규정하고 있습니다.

1999년 1월21일자 주택임대차보호법의 개정으로 위 법 제4조 제1항에 “다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”는 명문의 단서규정이 신설됐으며, 명문규정이 신설되기 전의 판례도 임대차보호법상 위 규정들의 취지가 임차인의 보호를 위한 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다고 했습니다.

그러므로 귀하가 집주인과 합의해 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 1년으로 정해 임대차계약을 체결한 경우 귀하는 그 약정기일에 임대차가 종료했음을 주장해 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다 할 것입니다.

반면에 귀하가 주택 임대차 계약기간을 1년으로 정해 계약을 체결하고서도 2년간 거주하겠다고 주장할 경우에는 임대인이 2년 미만의 약정기간 즉, 1년 기간이 만료됐음을 주장해 귀하에게 임차주택의 명도를 청구할 수는 없을 것입니다.

따라서 귀하는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는 ‘주택임대차보호법’이 보호하고 있는 최소한의 주거안정기간인 2년 기간 중 어느 하나를 선택해 주장할 수 있을 것으로 보입니다.