전셋값 정점 2021년 하반기 계약 보증금 미반환 위험
오는 6월 청주에서 2000가구가 넘는 아파트 입주가 진행되면서 역전세난이 더욱 심화할 수 있다는 우려가 나온다.
부동산R114의 자료를 보면 6월 예정된 청주의 아파트 입주 예정 물량은 오송읍 오송역파라곤센트럴시티 2415가구다. 지난해 6월에는 한 가구도 없었다.
입주물량이 많으면 아파트 전세 가격은 더욱 떨어질 가능성이 크다.
지난 4월 청주 아파트 전세 평균 가격은 1억6657만5000원으로 가장 고점을 찍었던 2021년 12월(1억9156만6000원) 대비 13%(2499만여원)감소했다.
지역별로는 상당구 -14.7%(2570여만원), 서원구 -9.4%(1630여만원), 흥덕구 -13.9%(3120여만원), 청원구 -15.3%(2920여만원) 등이다.
이런 상황에서 전세가격이 정점으로 치닫던 2021년 하반기에 체결된 전세 계약 만기가 올해 하반기에 몰려 있어 역전세가 우려된다.
2020년 8월 임대차 3법 통과 후 시장 전세 매물은 급감했고, 신규 계약의 전셋값은 급등했다.
실제 지난해 상반기 충북의 전세가율(매매가 대비 전세가율)은 평균 113.6%로 전국 최고 수준이었다.
전세가율이 90% 이상인 공동주택(아파트·연립) 비율은 32.7%로 조사됐다.
업계에서는 전세가율이 100%를 넘기면 역전세로 분류한다. 전세가가 매매가보다 비싼 경우로 집이 경매에 넘어가도 전세보증금을 다 돌려받을 수 없는 상황이 나올 수 있다. 통상 전세가율 80%대의 깡통전세보다 더 위험하다.
그러나 지난해 하반기부터 전셋값이 급락하면서 집 주인들이 보증금을 돌려주지 못하는 일이 발생할 우려가 커지고 있다.
현재 전세시장은 수요자 우위 즉, 전셋집을 구하는 사람보다 전세 세입자를 구하는 사람이 더 많다.
한국부동산원이 발표하는 청주를 비롯한 충북의 전세수급지수도 지난 4월 86.5를 기록했다.
지난해 11월(89.4) 이후 상승과 하락을 반복하고 있지만 90을 밑돌고 있다.
전세수급지수는 100을 기준으로 200에 가까울수록 수요가, 0에 가까울수록 공급이 많다는 의미인데 지난해 6월(99.8) 이후 계속 100을 밑돌고 있다.
임대차보호법상 임대료 인상률이 5%로 정해지면서 신규 계약을 맺은 전셋값이 급등했다가 고금리 여파로 급락하고, 부동산 상승장에 갭투자가 성행한 것이 겹치면서 역전세가 확산하고 있다는 분석이 나온다.
한국부동산원에 따르면 5월 넷째 주 기준 올해 충북 전셋값은 누적 -4.17% 하락했다.
한국은행 관계자는 “지난해 이후 주택시장이 하락세를 이어가면서 깡통주택과 역전세가 최근 크게 늘어났다”며 “이는 전세 보증금 미반환 위험을 키울 뿐만 아니라 주택시장에 하방 압력으로 작용할 것”이라고 진단했다.
/이형모 선임기자
