청년층 DSR에 미래 소득 반영

주담대 만기 최장 50년으로

금리 상승에 한도 증가 상쇄될 수도



정부가 청년층의 '내집 마련'을 위해 올해 3분기부터 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금(DSR) 규제를 완화하기로 했다. 대출 만기가 최장 50년인 주담대 상품도 나올 예정이다. 이에 대출 한도가 얼마나 늘어날 수 있을지 관심이 커지고 있다.



31일 금융권과 정치권에 따르면 정부는 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 LTV 상한선을 80%로 높이고 청년층의 DSR 산정 시 미래 소득을 반영하는 제도를 활성화하기로 했다. 주택담보대출의 만기도 최장 50년으로 연장한다.



정부가 발표한 '긴급 민생안정 10대 프로젝트'에 따르면 올해 3분기부터 생애 최초 주택 구입자의 주택담보대출에 적용되는 LTV가 80%까지 높아진다. LTV가 높아지면 주택을 구입할 때 빌릴 수 있는 돈이 늘어난다. 현재는 서울 등 투기과열지구의 경우 부부합산 연 소득 1억원(생애 최초 구입자) 이하, 주택가격 9억원 이하일 때만 LTV를 최대 60%(6억원 초과 구간은 50%)까지 우대한다.



DSR에는 청년층의 실질적인 소득 흐름을 반영할 수 있도록 했다. 현재 소득으로 DSR을 산정하면 상환 능력이 과소 평가될 수 있어서다. 지금도 DSR에 미래소득을 반영할 수 있으나 정작 현장에서는 이 규정을 활용하지 않았다.



청년과 신혼부부를 위한 최대 50년 만기의 초장기 모기지도 8월 출시된다. 기존에는 지난해 7월 청년·신혼부부를 대상으로 도입된 보금자리론·적격대출의 40년 만기가 가장 길었다.



이에 따라 청년층의 주택담보대출 한도가 확대될 전망이다.



한 시중은행의 시뮬레이션에 따르면 연 소득 6000만원인 만 29세 A씨가 규제지역에서 금리 4.20%(30년 만기 원리금 균등방식)로 시세 9억원짜리 아파트를 구입할 때 LTV 60%(6억원 초과 구간 50%), DSR 40% 규제에서는 4억890만원까지 대출을 받을 수 있다.



같은 조건에서 LTV가 80%로 늘어나고 장래예상소득(대출기간 20년 이상 평균소득증가율 47.7%)이 적용되면 차주의 연 소득은 7431만원으로 증가한다. 이에 대출한도는 5억650만원으로 늘어난다. 기존 최장 대출 만기인 40년이 적용된다면 5억7540만원까지 대출이 가능하다.



이에 더해 대출 기간이 50년으로 확대될 경우 주담대 대출 가능 금액은 6억2070만원으로 증가한다.



다만 금리가 상승하고 있어 추후 대출 한도가 줄어들 가능성이 있다. 은행권 관계자는 "대출금리가 오르면 소득이 늘어나지 않는 한 대출 가능 금액이 줄어들 것"이라며 "소득 증가율이 금리 인상 폭보다 낮기 마련이다 보니 한도를 늘리는 효과가 상쇄될 수 있다"고 말했다.



대출 한도뿐만 아니라 자신의 상환 능력도 따져볼 필요도 있다. 은행권 관계자는 "DSR은 세전 소득을 기준으로 평가하기 때문에 채무상환 능력이 과대 평가되는 경향이 있다"면서 "세금과 생활비를 제외하고 실제로 대출금을 갚을 여력이 얼마나 될지 판단해야 한다"고 말했다. 이어 "만기가 연장되면 이자가 늘어나는 점 등도 고려해야 한다"고 덧붙였다.