또 미분양 걱정, 기우인가?
또 미분양 걱정, 기우인가?
  • 오영근 기자
  • 승인 2020.08.06 17:57
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주말논단
오영근 선임기자
오영근 선임기자

 

집, 다시 말해 아파트 문제는 늘 초미의 관심사다. `똑똑한 한 채'로 대별되는 서울이나 그 한 채 팔면 몇 채를 살 수 있다는 청주나 관심도는 똑같다.

주택보급률이라는 게 있다. 주택 수를 가구수로 나눈 값으로 주택정책에 반영하는 지표로 사용된다. 공식통계상 청주시의 주택보급률은 2018년 말을 기준으로 112.2%다. 올 6월 말 집계한 비공식 주택보급률도 108.5%에 이른다.

통계상으로 청주시에는 가구수보다 주택수가 훨씬 많은 게 틀림없다. 그럼에도 청주에는 해마다 수천세대, 심지어 1만세대 이상의 아파트가 지어지고 있다.

수요(가구)보다 공급(아파트)이 많으니 수요공급곡선상 아파트 값은 떨어지는 게 마땅하다. 하지만 그렇질 않다. 아파트의 수요공급선은 다른 상품이나 재화와는 다르게 움직인다. 가격이 오르면 공급은 줄고 수요가 늘어난다. 반대로 가격이 내려가면 공급은 늘고 수요가 사라진다.

아파트 시장의 투기적 가수요 때문이다. 지난해 하반기 이후 청주지역에 나타났던 아파트값 상승세도 그랬다.

그 때 상황을 보자. 2011년부터 2018년까지 청주지역에는 3만3000세대의 신규 아파트가 지어졌다. 연평균 4000여세대나 됐다. 2015년 이후에는 그 수가 더 늘어나 연평균 5800여 세대가 공급됐다. 공급량이 많다 보니 아파트가 남아돌았고 미분양이 많게는 2000세대 이상 쌓였다. 그 결과 2016년 미분양관리지역으로 지정됐고 그 상황이 근 5년간 이어졌다.

그 사이 청주의 아파트 가격은 천안, 세종 등 주변지역에 비해 상대적으로 저평가됐다.

제값을 받지 못했다는 얘기다. 그랬던 청주에 지난해 하반기부터 아파트값 상승바람이 불었다. 아파트값이 한 주가 다르게 치솟았다. 방사광가속기 유치 호재 때는 전국 최고의 상승률을 기록했다.

아파트값 상승을 주도한 것은 순전히 외지세력이었다. 저평가된 청주권 아파트 시장의 먹잇감에 갭투자를 노린 외지 투기자본이 몰린 결과였다.

하지만 단기간내 아파트값 상승은 6·17 부동산 대책 때 조정대상지역으로 묶이는 단초가 됐다. 미분양지역에서 한 달새 부동산 규제를 받는 지역이 됐으니 `한 달의 격세지감'이 너무도 컸다. 달아올랐던 청주의 아파트 시장은 6·17 부동산 규제로 직격탄을 맞았다. 거래량이 대폭 줄었고(17.8%↓) 가격 상승률도 예상보다 큰 폭(1.09 → 0.06%)으로 꺾였다.

외지세력이 치고 빠진 틈새에서 뒤늦게 발을 담근 청주지역 수요자들만 돈이 묶인 채 피해를 떠안고 있다.

조정대상지역 해제 같은 특단의 조치가 없다면 청주의 아파트 시장은 침체국면으로 빠질 게 뻔하다.

그런데 여기에 큰 걱정거리가 하나 더 생겼다. 앞으로 무지막지한 물량의 아파트 공급이 예정돼 있다는 점이다. 일단 올해와 내년 입주가 예정된 아파트만 1만5000여세대나 된다. 여기다 올해 7400여세대가 분양되고 이어 내년에 또 1만2123세대가 분양될 예정이다. 올해와 내년 사이 준공 또는 분양 예정된 물량이 물경 3만5000세대나 된다.

미분양관리지역 지정 직전 6~7년 사이에 지어졌던 아파트 세대수를 크게 웃도는 수치이다. 청주시의 주택정책상 적정선으로 규정한 연평균 아파트 공급물량 5000세대를 7배 이상 초과하는 양이다.

수치만 봐도 무조건 미분양사태가 뻔하다. 청주시의 생각은 뭘까. 청주시의 주택정책, 정말 괜찮은 것일까.


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