개별부동산 특성 잘못 반영돼 역전현상 발생도

공시지가 결정 누락된 토지 전국 43만여 필지



전국 토지와 단독주택의 공시가격을 결정하는 기준이 되는 표준부동산 표본 숫자가 부족해 부동산 가격 수준을 정확히 반영하는 데 한계가 있는 것으로 나타났다.



또 개별부동산 가격 산정 과정에서 토지특성이 제멋대로 반영돼 토지 가격이 토지와 주택을 합한 가격보다 높게 공시되는 경우도 부지기수인 것으로 드러났다.



19일 감사원의 부동산 가격공시제도 운영실태 보고서에 따르면, 국토교통부는 매년 표준지와 표준주택으로 선정해 가격을 공시한다. 이 표준부동산 가격은 개별부동산 가격의 기초가 되며 여기에 일정한 가격배율을 곱해 개별부동산 가격이 산정된다.



감사원은 국토부의 표준부동산 표본 규모(토지 50만 필지, 주택 22만호)가 적다고 지적했다. 토지는 60만~64만 필지, 주택은 23만~25만호로 표본 숫자를 늘려 가격 수준을 좀 더 정확히 반영해야 한다는 주문이다.



국토부가 표준부동산 표본의 용도지역을 고려하지 않은 점도 문제였다. 용도지역은 건축물의 용도·규모·건폐율 및 용적률 제한을 결정짓기 때문에 부동산 가격 형성의 핵심 요소로 꼽힌다.



감사원은 국토부가 표준부동산 표본 규모를 유지하더라도 대도시·주거지역 표본은 줄이고 비도시지역·자연보전지역 표본을 늘려야 한다고 통보했다.



개별부동산 가격 산정 과정에서도 문제점은 있었다. 감사원에 따르면 같은 부동산을 두고 개별공시지가(토지)와 개별주택가격(토지+주택)을 산출할 때 각각 다른 토지특성을 적용한 사례가 상당했다.



감사원은 "동일한 부동산에 적용한 토지특성이 불일치할 경우 개별공시지가가 개별주택가격보다 높은 '역전현상'을 초래해 공시가격에 대한 신뢰를 떨어뜨릴 우려가 있다"고 지적했다.



감사 결과, 이 같은 역전현상이 발생한 주택은 22만8475호(전국 주택의 5.9%)에 달했다. 격차가 2배 이상 벌어지는 2419호 중 414호(17%)는 토지특성 불일치가 원인인 것으로 파악됐다.



한편 전국 사유지 43만여 필지는 개별공시지가 공시 자체가 이뤄지지 않고 있었다. 부동산공시법에 따르면 지방자치단체는 매년 1월1일 개별공시지가를 공시하고 국토부는 이를 감독해야 한다.



감사원이 이와 관련 3개 지자체를 대상으로 면적이 500㎥ 이상인 1382필지를 지정해 개별공시지가 산정 여부를 확인한 결과, 610필지는 누락돼 있었다.



이렇게 개별공시지가 공시가 누락된 필지는 과거 개별공시지가를 과세표준으로 적용하고 있어 과세 형평성이 저해될 우려가 있는 것으로 조사됐다.



감사원은 국토부에 토지특성을 다르게 적용하지 않도록 재발 방지 방안을 마련할 것을 요구하는 한편, 개별공시지가 산정을 누락하는 일이 없도록 지자체 감독을 철저히 하도록 주의를 요구했다.