도시에는 수많은 건물이 있다. 어느 동네엔 주택이 즐비해 있고 바로 옆 동네엔 상가가 즐비해 있다. 그 수많은 건물에는 `살짝 달아낸 부분'과 `오래전부터 다른 용도로 사용했던 부분'이 있다. 대다수 사람들은 무단 증축과 부설 주차장 무단 용도변경, 조경 훼손 등의 행위가 위반인지조차 모른다.
불법 건축물 단속 업무를 하며 가장 안타까울 때가 불법이 행해진 건물을 경매나 공인중개사를 통한 매입한 후 위반 건축물로 적발돼 원상복구 시정명령을 받고 억울함을 호소하는 민원인을 마주했을 때이다.
건축법상 용어들이 생소하고 어떤 행위가 위반사항이 무엇인지 몰라 피해를 보는 건축주들을 위해 건물 매입 전 기본적으로 체크해야 할 사항을 알려주고자 한다.
우선 위반 건축물이란 사용 승인을 득한 후 신고·허가 없이 무단으로 변경한 건축물이다. 이러한 위반 건축물은 소방이나 구조 안전이 확보되지 않아 화재 등 안전사고에 노출되기 쉽고 도시미관을 해치기 때문에 정비가 필요하다.
위반 건축물로 적발 시 상당한 기간의 원상 복구 시정명령 후 기한 내 시정하지 않을 경우 고발 및 이행 강제금이 부과되고 건축물대장상 위반 건축물로 등재된다. 그리고 이행강제금은 원상 복구될 때까지 매년 부과된다.
위반 건축물의 유형은 무단 대수선(가구 증설, 내력벽 수선 등), 부설 주차장 무단 용도변경, 일조권 저촉, 조경 면적 훼손 등 다양하지만 그중에서도 가장 많이 적발되는 유형은 무단 증축과 무단 용도변경이다.
매수인은 부동산 거래 전 건축물대장을 발급받아 층별 사용하는 용도가 건축물대장 상의 용도(주택용도인지 근린생활시설 용도인지 등)와 동일하게 사용 중인지를 확인하고 매도인에게 대리인 위임장을 받아 현황도(평면도)를 발급받고 거래할 건물과 비교해 무단으로 증축된 부분이 있는지 검토해보는 것이 좋다.
공인중개사를 통해 거래하면 안전하지 않을까? `공인중개사법'에 따르면 부동산 중개를 할 때 공인중개사는 중개대상물에 관한 기본적인 사항 등을 확인·설명해야 하며, 중개대상물 확인·설명서에도 이 내용을 기재해야 한다.
하지만 실제 부동산 거래를 하면서 공인중개사가 건축물대장과 현장을 일일이 비교해 확인하는 경우도 많지 않을 뿐만 아니라 확인했다고 해도 이러한 사실을 제대로 고지하지 않는 경우가 비일비재하다.
물론 문제가 생기면 법률적인 절차를 거쳐 그 손해에 대한 보상을 받을 수 있지만 시간과 비용이 소요되기 때문에 최소한 건축물대장 및 현황도와 현장을 직접 비교해 보거나 이와 관련된 사항을 공인중개사에게 요청해야 한다.
큰 비용을 들여 부동산 거래가 이뤄지는 만큼 건축주 본인이 기본적인 사항들을 체크하고 거래해 위반 건축물 매입 후 피해를 보는 일이 없길 바란다.
