"소유권이전등기 즉시 임차인 대항력"



위탁자가 수탁자 동의 없이 신탁재산으로 임대차계약을 맺은 경우 소유권을 되찾은 시점부터 임차인에게 대항력이 생긴다고 대법원이 판단했다.



대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 최근 안모씨가 A사를 상대로 낸 임차보증금 반환 소송 상고심에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 확정했다고 2일 밝혔다.



B사는 2013년 12월 소유하던 주택으로 부동산담보 신탁계약을 체결했다. 계약에 따르면 B사는 해당 주택을 계속 점유하되, 수탁자인 신탁회사 사전 승낙 없인 임대차계약을 맺을 수 없었다.



하지만 B사는 2014년 1월 신탁회사 승낙 없이 안씨와 해당 주택에 대해 임대차계약을 체결했고, 안씨는 즉시 전입신고까지 마쳤다.



같은해 4월 B사는 신탁 종료로 주택을 귀속 받았고, 소유권이전등기를 마쳤다. 신협은 해당 주택에 대해 근저당권 설정등기를 마친 뒤, 임의경매를 통해 A사가 낙찰받았다.



이후 안씨는 임대차계약이 종료되자 A사에 보증금을 달라고 요구했다. A사는 "B사가 권한 없이 맺은 계약이고, 안씨의 대항력 효력발생일은 B사가 소유권이전등기를 마친 다음날이기 때문에 후순위"라며 지급을 거부했다.



1·2심은 "적법한 임대권한이 없었다 하더라도 주민등록 등으로 제3자가 임차권 존재를 인식할 수 있게 했다면 계약 효력은 인정된다"며 "B사가 소유권이전등기를 마치면서 소유권을 회복해 적법한 임대권한도 되찾았다고 봐야 한다"고 판단했다.



그러면서 "A사가 주장하는 근거는 임차권으로 주택을 점유 중이라는 점을 인식하기 어려운 상황에 해당한다"며 "이 사건의 경우 임대차계약 대항력은 B사가 소유권이전등기를 마친 즉시 발생한다고 봐야 한다"며 보증금을 돌려주도록 했다.



대법원도 판단을 같이 했다.



재판부는 "B사는 수탁자 승낙 없이 주택을 임대할 수 없었지만, 2014년 4월 신탁재산 귀속으로 소유권이전등기를 마쳐 적법한 임대권한을 취득했다"며 "안씨는 2014년 1월 전입신고를 마쳐 제3자가 보기에 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었다"고 설명했다.



그러면서 "안씨는 B사가 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득했다"면서 "신협의 근저당권 설정등기는 안씨가 대항력을 취득한 다음에 이뤄졌으므로 안씨는 A사에 대항할 수 있다"며 보증금을 돌려주도록 했다.