양도세 비과, 1주택자가 된 날부터 2년 지나야 가능

전문가 "보유세 올라가면 집 팔겠다는 부담 늘어나"



올해도 다주택자를 직접 겨냥한 정부의 강력한 규제 정책 기조가 이어지면서 다주택자의 고민이 깊어지고 있다.



지난해 4월 양도세 중과 조치에도 불구하고 팔지 않고 버티던 다주택자들이 설 자리가 갈수록 좁아지고 있다. 정부의 잇단 규제로 재산세나 종합부동산세 등 보유세 부담이 대폭 늘어난 데다 세제 혜택이 축소되고, 양도세 비과세 요건도 강화됐기 때문이다.



특히 집값과 투기는 반드시 잡겠다는 문재인 정부의 남은 압박 카드 중 하나인 '공시가격 현실화'가 본격 추진되고 있다. 서울과 조정대상지역 등 집값 폭등 지역의 주택 공시가격이 크게 오르면서 재산세 등 보유세 부담이 대폭 늘어날 전망이다.



정부와 다주택자간 힘겨루기는 주택 공시가격이 공식 발표되는 오는 4월 분수령을 맞을 전망이다. 공시가격이 현실화가 향후 집값 변동에 변수가 될 것으로 보인다.



지난 2017년 전국에 2주택 이상 보유한 다주택자가 200만명을 돌파했다. 지난해 11월 통계청이 공개한 '2017년 주택소유통계'에 따르면 2017년(11월 기준) 전체 주택소유자는 1366만9851명으로 전년보다 2.7% 늘었다. 2주택 이상 보유한 다주택자는 15.5% 늘어난 211만9163명으로 집계됐다. 51채 이상을 가진 사람도 1988명에 달했다.



정부는 이 같은 다주택자가 집값을 올리고 시장을 교란하는 주범으로 판단하고 있다. 모든 정책 수단을 다 동원해서라도 부동산 시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 게 정부의 의지다. 다주택자 부동산을 매물로 이끌어내 공급을 늘리겠다는 강력한 의도로 읽힌다. 다주택자가 보유 매물이 시장에 나오면 주택시장의 무게중심이 집값 안정화에 실릴 수 있기 때문이다.



다주택자에 대한 혜택은 축소하고, 세 부담을 늘리는 게 정부의 정책 방향이다.



정부는 지난 7일 9.13부동산 대책을 실행하기 위한 세법 시행령 개정안을 내놨다. 다주택자와 임대사업자들의 기존 비과세 혜택의 요건을 강화하는 내용이 골자다.



기획재정부가 발표한 2018년 세법개정 후속 시행령 개정안에 따르면 1가구 1주택자의 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 1주택자가 된 날부터 2년이 지나야 한다. 현재 1주택자가 2년 이상 집을 보유하다 팔면 양도세를 내지 않았다. 다만, 이번 조치는 2년의 유예기간 이후인 오는 2021년 1월1일 이후 양도하는 주택부터 적용한다.



또 1~2년새 급증한 다주택 임대사업자를 겨냥한 정책도 담겼다. 지금까지 장기 임대주택을 보유한 임대사업자는 '본인'이 2년 이상 거주한 주택을 팔 때 1주택자로 봤다. 앞으로는 최초 거주 주택을 양도하는 경우 단 1차례에 한해서만, 양도세 비과세 혜택이 주어진다.



또 올해부터 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 내 2주택 보유자에 대해서는 종부세 최고 세율을 3.2%로 높이기로 했다. 종부세 반영 비율인 공정시장가액비율은 현행 80%에서 올해 85%로 오른다. 내년 5%씩 상승한다.



일각에선 일부 다주택자들은 보유세 부담에도 불구하고, 버티기에 나설 가능성이 적지 않다는 관측이 나오고 있다. 다주택자들이 이미 '똘똘한 한 채'만 남기고 팔았거나, 이자 부담이 없는 '자산가형' 다주택자는 보유세 개편을 해도 당분간 버티기에 들어간다는 것이다.



하지만 9.13 대책 등 정부의 잇간 규제 정책의 효과가 서서히 가시화되면서 시간이 갈수록 다주택자의 부담이 증가한다는 게 중론이다. 집값 안정화를 위해 총력을 기울였던 정부의 그동안의 정책과 보유세 인상이 맞물리면서 다주택자들이 보유한 물건이 시장에 나올 공산이 크다. 또 빚을 내 집을 산 이른바 '갭 투자형' 다주택자는 보유세 인상을 기점으로 매물을 한꺼번에 쏟아낼 가능성도 있다.



전문가들은 공시가격 현실화로 보유세 부담이 늘면 시장에 일시적으로 매물이 나올 수 있다고 분석한다.



강태욱 한국투자증권 PB부동산팀장은 "공시가격 현실화는 부동산시장에 실제 거주할 집 외에 추가로 집을 더 사지 말라는 신호를 보내는 것으로 해석할 수 있다"며 "보유세를 올리면 주택이 일시적으로 나와 집값 하락 효과는 거둘 수 있지만 장기적으로 볼 때 미봉책에 불과하다"고 지적했다.



김 팀장은 "집값이 더 오르지 않은 상황에서 보유세가 올라가면 집을 팔아야겠다는 부담이 늘어난다"며 "장기적으로 시장이 전체적으로 위축될 가능성이 크다"고 덧붙였다.