우리나라는 도시화 과정에서 도시에 사람이 몰리자 주택문제 해결을 위해 1970년대부터 공동주택 건설을 시작했다. 정부는 1977년 `주택건설촉진법'을 제정하고 2003년 현재의 `주택법'으로 개정했다. `주택건설촉진법'과 동일한 선(先) 분양 제도인 입주자 모집 공고 승인 및 하자 보수 제도가 유지 명문화돼 있고 주택 건설공급 목적의 법 취지가 그대로 유지돼 있다.
주택건설사업은 사업 주체가 사업 계획 승인을 받고 시공자 및 감리자가 선정되면 착공신고 후 공사를 시작할 수 있다. 감리회사는 건축·전기·통신 등 각 분야별 감리원을 공사기간 내 상주시켜 자재관리, 품질관리, 재해 및 시공 안전 관리 등 공동주택 건설 사업 전반을 관리 감독하게 되며, 공사와 관련해 사업주체에 보완 또는 재시공, 현장대리인 교체도 요구할 수 있는 권한을 갖고 있다.
또한 사용검사 시에는 설계도서 및 품질관리 기준 등에 적합하게 시공됐는지 등에 대해 확인한 후 최종 감리 보고서를 행정관청에 제출하게 돼 있어 감리자의 적법 의견이 없으면 사용검사는 사실상 불가능하며, 공동주택 부서에서는 관련 부서와 협의 후 공동주택 사용에 지장이 없는 경우 최종 사용검사 처리해 입주가 가능하게 된다.
문제는 현재 관내 신규 아파트 가격이 2억~3억원 정도지만 `선 분양 제도'로 이 같은 고가의 제품을 매입함에도 완성된 제품을 보지 못하고 구매하는 데 있다.
`주택법'상 하자 보수 규정이 명시돼 있으나 사용검사와 관계없이 각 공종별 하자 보증기간 내 보수가 이뤄지면 되는 것으로 돼 있다. 사실상 시공과 감리 소홀로 발생한 하자 피해를 고스란히 입주민들이 받게 되고, 이에 따른 시간적·물질·정신적 피해 등에 대해서는 민사적으로 해결할 수밖에 없다.
오히려 건설업체는 법 규정에 의거해 하자가 당연히 발생할 수 있는 것으로 인식하고, 사용검사를 받은 후 하자 보수 기간에 보수해 주면 된다는 식으로 안이하게 대처한다. 물론 하자 발생에는 건설 노동자의 다수가 외국인인 것도 문제이기도 하지만 그것을 차치하더라도 건설인력에 대한 기능 및 자질 교육도 계속돼야 할 것이며, 내국인이 전문 직업으로 건설현장에서 일할 수 있는 시스템도 갖춰져야 할 것이다.
현재 부동산 가격 하락세 이후 지자체에 입주민 하자 보수 민원이 많이 접수되고 있으나 하자 문제를 사유로 공동주택 사용검사를 하지 않을 수도 없다. 대법원 판결(2014년 7월 24일 선고 2012두 26593, 하자로 인한 수분양자들의 `사용검사 취소 처분')에서도 입주자나 입주 예정자들은 사용검사 처분을 취소하지 않고서도 민사 소송 등을 통해 분양계약에 따른 법률관계 및 하자 등을 주장·증명함으로써 사업주체 등으로부터 하자의 제게·보완 등에 관한 권리 구제를 받을 수 있으므로, 사용검사 처분의 취소 여부에 의해 그 법률적인 지위가 달라진다고 할 수 없다고 했다.
필자가 공무원으로서 공동주택 하자에 대해 법령에 의해 시민에게 해줄 수 있는 일이 많지 않은 것이 안타깝다. 이제는 현행 주택법의 문제점을 국민의 입장에서 개정할 때가 됐다. 후(後) 분양 제도 시행 등을 통해 시민이 완성된 아파트를 보고 구매를 한다면, 지금과 같은 시공 하자로 인한 민원이 현저히 감소할 것이라고 생각된다. 이제는 물량적 주택 공급만이 목적이 아니라 입주민이 만족하는 안전하고 사용하기 편리한 고품질의 주택을 만들 수 있도록 주택 정책을 전환할 때인 것이다.
