최근 청주시 흥덕구 오송읍 일원의 오송 제3생명과학 국가산업단지 조성사업 예정지가 토지거래허가구역으로 지정되면서 토지거래허가제에 대해 문의하는 이들이 많아 이해를 돕고자 한다.
토지거래허가제는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적인 토지이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역에 토지의 투기방지와 합리적 지가 형성을 위해 일정기간 동안(5년 이내) 토지거래계약을 허가받도록 하는 제도이다.
일반적으로 토지거래허가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조의 규정에 의해 하고 있다. 이번에 허가구역으로 지정된 오송 제3생명과학 국가산업단지 조성사업 예정지의 경우 도시지역 외의 지역으로 토지 면적이 250㎡ 이상(단 농지 500㎡, 임야 1000㎡)의 토지를 매매 거래할 시 토지거래계약허가를 받도록 돼 있다.
허가구역으로 지정된 오송읍 궁평리, 오송리 일대의 경우 부동산개발업자들이 건축신고, 개발행위허가 등 각종 인·허가를 득하면서 법망을 피하고자 법에서 정한 허가대상 면적 이하로 토지를 분할하고 있는데 분할 후 최초에 거래할 시도 허가대상이다.
법에서 정한 허가기준을 보면 `취득하려는 토지의 이용목적이 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우, 허가구역에 거주하는 농업인·임업인 또는 대통령령으로 정하는 자가 그 허가구역에서 농업·축산업 또는 임업을 경영하기 위하여 필요한 경우'로 크게 구분되며 실제로 거주해야 하고 자경할 의무가 뒤따른다.
토지거래계약을 허가받은 자는 이용 목적에 따라 일정기간(2~5년) 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 하며, 만일 이를 위반 시 토지 취득가액의 100분의 10의 범위 이내의 이행강제금이 부과되는 등 불이익을 받게 된다.
필자가 통합청주시 출범 이전인 2000년대 중반 토지거래허가업무를 담당할 때보다 허가기준과 거주요건 등이 크게 강화돼 실수요가 아니면 토지 취득이 불가능하다.
민원인에게 “왜 허가구역 내에 토지를 취득하려고 합니까? 허가를 득한 경우에는 이행의무기간이라는 것이 있어 일정 기간은 매도하지 못합니다. 그런데도 구입하려고 합니까?” 물으면 많은 분이 이구동성으로 아는 분으로부터 이 지역의 토지를 구입하면 가격이 상승할 것이라는 이야기부터, 다른 지역보다는 투자가치가 있는 지역에 토지를 구입하는 것이 좋을 듯해 구입한다고 대답한다.
그러나 이런 형태의 토지 구입은 오송 제3생명과학 국가산업단지 조성에 많은 어려움을 발생하게 한다. 먼저 이러한 투기 수요로 인한 토지 구입은 지가를 급등하게 해 사업비 상승을 유발하고 이로 인해 기존 소유자에게 가야 할 몫에 대해 분산되는 효과를 발생하게 한다. 개발 시 사업비 상승으로 인해 분양가가 상승하게 되는 악순환이 발생하고 조성된 산업단지 내 입주해야 할 기업들의 투자를 망설이게 하는 등 많은 문제점을 발생하게 된다.
흔히 말하는 노른자 땅, 개발 예상 지역 등에서는 부동산 가격이 폭등하면서 수많은 투기꾼이 몰리게 되고, 이는 정상적인 부동산 시장을 저해하는 요인이 돼 토지거래허가제가 도입됐다.
무분별한 개발과 불법 투기수요를 차단하고 기업이 활발하게 투자할 여건을 조성해준다면 청주시가 인구 100만의 광역도시로 거듭날 수 있는 좋은 기회라고 생각한다.
