김지은 책임연구원 <주택산업연구원>
주택시장 회복이 쉽지 않다. 대외경제는 불안하고 실물경기 회복지연과 더불어 인구는 감소세로 접어들었다.
1인 가구, 노령가구 증가 등 주택수요도 변화하고 있으며, 하우스 푸어, 렌트 푸어의 부채해결, 주거안정이 시급하다. 더 이상 주택가격 상승은 기대하기 힘들고, 미분양이 늘고 있으며, 거래는 되지 않고 있다. 어느 한 곳 빠져나갈 구멍이 없다.
시장은 변했고, 지금도 변하고 있는데 정부의 주택정책은 단순한 규제완화 수준에 머물러 변화하지 않았고, 너무 오랫동안 주택시장이 회복되지 않고 있다. 예기치 못한 일이다. 주택가격만 잡으면 될 줄 알았던 정책방향에 거래정상화가 복병처럼 나타났다.
매매가격 하락으로 인한 불안심리는 그렇게 바래왔던 주택가격 하락에도 불구하고 매매수요로 전환되지 않고, 거래도 이루어지지 않고 있다. 시장이 움직이지 않는 것이다.
그러나 거래정상화가 시급한 시점에서 취득세 감면 연장, 이것도 6개월이냐 1년이냐를 놓고 정부 부처 간의 이견이 분분한 것 이외에 뚜렷한 대책이 없다. 주택거래만 이루어지면 하우스 푸어 문제를 해결할 수 있고, 장기적으로 주택정책 방향의 전환을 준비할 수 있는 여유도 생긴다. 거래정상화가 시급하다.
거래정상화를 위해 가장 필요한 조건은 첫 번째, 취득세 감면의 연장 혹은 법정세율 영구인하이다. 이는 취득세 감면 이후에도 주택가격 상승 기대치가 낮고 상대적으로 높은 취득세가 주택구매자들의 시장 진입을 막는 커다란 장애가 되기 때문이다.
두 번째, 미분양 물량에 대한 양도세 감면 연장과 다주택자 양도세 중과의 폐지다.
미분양의 증가는 건설사의 위험일 뿐만 아니라 공급과잉이라는 인식으로 기존 주택거래 및 신규 분양시장에도 부정적인 영향을 미치고, 다주택자 양도세 중과 폐지는 계속 국회를 통과하지 못하면서 투자로 전환되는 시장의 논리를 정치적 이해관계로 해석하는 시각이 더욱 주택시장을 혼란시키며 정부의 정책적 의지를 의심하게 하고 있다.
이는 분양가 상한제 폐지도 같은 맥락으로 이명박 정부와의 정책적 차별성, 정책 의지를 보여주기 위해서라도 차기정부에게는 더욱 중요한 사안이다.
취득세 감면, 양도세 감면과 같은 조세정책은 단기적으로 수요진작에 가장 효과적인 정책이다. 물론 주택가격 상승 기대가 사라지면서 조세정책의 효과도 점점 감소하고 있다.
그러나 현 시점에서 시장을 움직일 수 있는 방법은 조세정책뿐이다. 조세정책의 경우 효율성과 형평성의 문제 그리고 안정적인 세수 확보를 위해서 그 변화의 폭이 크지 못한 한계를 지니고 있지만, 주택가격 바닥론에 힘을 싣고 거래정상화를 통한 주택시장 연착륙, 주택정책 패러다임의 변화 모두를 해결할 수 있는 열쇠이다.
차기정부는 조세정책을 시작으로 주택정책에 대한 확고한 의지와 방향성을 국민들에게 보여줌으로써 정부정책에 대한 신뢰를 회복하고 장기적인 정책비젼을 보여줄 수 있어야 한다.
